Как купить дом в США без банка: наш subto

Дом обошёлся нам примерно в $340 000. Своих денег на входе мы отдали $34 000, и это не полная цена дома, а только то, что нужно было собрать живыми деньгами, чтобы въехать. Всё остальное это чужая ипотека под 3%, которую мы забрали вместе с ключами. Дальше по порядку, как купить дом в США без банка, если ты только переехал и обычная ипотека выходит тебе золотой.

Мы приехали в США с накоплениями на первое время и первые месяцы снимали квартиру, сколько всё это стоило, я считала отдельно. Свой дом был целью с самого начала.

И вот он у нас есть.

Если удобнее смотреть, а не читать, всю эту схему Чингиз разобрал в видео: смотреть на YouTube.

Этот пост содержит партнёрские ссылки. Если вы купите по ним, я получаю небольшую комиссию — для вас цена не меняется. У большинства партнёров по этим ссылкам подписчики получают бонусы без доплаты. Я рекомендую только то, чем пользуемся сами.

Почему мы не пошли за обычной ипотекой

Обычную ипотеку мы, в общем-то, взять могли. Только на условиях, от которых пропадает всякое желание.

Для того, кто недавно в стране, банк просит первоначальный взнос в 20–30% и ставку по сегодняшнему рынку, а это 7–8%. На доме за $340 000 это взнос под сотню тысяч и платёж, который вышел бы больше нашей тогдашней аренды. Как кредитная история влияет на всё, что предлагает тебе местная финансовая система, я разбирала в статье про кредитный рейтинг в США: чем короче твоя история здесь, тем жёстче условия.

Можно было ждать. Год, два, растить score, копить на большой взнос, а потом идти в банк. Но платить через два года дороже, чем сегодня, и всё это время снимать чужое, смысла мало. Так мы стали искать обходной путь.

Что вообще такое subto

Дом мы в итоге взяли через схему, которую здесь называют subject-to, а между собой все говорят просто subto. Смысл вот в чём. У продавца уже была ипотека на этот дом. Мы не стали её гасить и оформлять новую, а просто взяли на себя платежи по его существующему кредиту. Дом перешёл к нам, ипотека юридически осталась на продавце, и по ней каждый месяц платим мы.

Ради одной цифры всё и затевалось: та ипотека под 3%. Продавец оформил её когда-то под свой высокий кредитный рейтинг, когда такие ставки ещё были. Сегодня 3% на новый заём в США не получить никак, ставки давно совсем другие и заметно выше. А мы просто продолжаем платить по старой, будто ничего не поменялось. До конца срока по ней оставалось около 25 лет.

Муж у меня из IT и привык раскладывать любую систему по косточкам. Он разобрался в этой схеме до последней бумажки, прежде чем мы в неё вошли.

Subto, seller financing и гибриды

Раз уж зашла речь про схемы, для полноты картины стоит знать, что subto не единственная. Рядом живёт seller financing: там у продавца может вообще не быть ипотеки или он её давно закрыл, и он сам выступает в роли банка. Ты платишь напрямую ему, в рассрочку и на тех условиях, о которых договорились.

Бывают и гибриды: часть цены идёт как subto по старому кредиту, а разницу, то есть долю продавца, он даёт тебе в рассрочку сам. У нас вышло ближе к чистому subto, но знать про все три полезно: от схемы зависит и цена входа, и риски, и то, с кем ты вообще имеешь дело.

Как купить дом в США без банка и всё-таки с банком

Фраза «как купить дом в США без банка» звучит красиво, но честно: банк в этой истории есть. Просто не наш. Это банк продавца, который когда-то выдал ему ту самую ипотеку.

Мы не подавали заявку. Никто не смотрел наш почти пустой кредитный рейтинг, не считал доход, не выносил вердикт. Ни проверки истории, ни справок о зарплате, ничего этого не было. Мы не брали новый кредит на своё имя, а вошли в уже работающий и стали по нему платить.

Вот и весь фокус. Банк как участник никуда не делся, но между нами и этим банком нет ни заявки, ни одобрения. Тот же долг под 3%, с остатком примерно на 25 лет, живёт дальше, только платим по нему теперь мы.

Сколько мы реально отдали живыми деньгами

Цена дома была около $340 000. Но это не та сумма, которую надо иметь на счету, чтобы заехать.

Живыми деньгами на закрытии у нас ушло $34 000, и это далеко не только «первый взнос». Вот из чего оно сложилось. $8 000 комиссия wholesaler’у, это посредник, который находит такие сделки и приводит к ним покупателя. Комиссия агента продавца. Около $5 000 наличными самим продавцам за их долю. Оформление: title, deed, нотариус. И сверху HOA: $2 000 вступительного взноса как новые владельцы плюс оплата первого квартала вперёд.

Тридцать четыре тысячи вместо трёхсот сорока. Разница в десять раз, и именно она решает, реально это для семьи или нет.

Пятьдесят домов и как нашёлся этот

Прежде чем дойти до этого дома, мы пересмотрели около пятидесяти вариантов. Полсотни чужих кухонь, гаражей и задних дворов, и почти все отпадали по одной и той же причине. Либо переоценённые, либо со спрятанным дефектом: шумная дорога под окнами, линии электропередач прямо над крышей, зона затопления, из-за которой страховка улетает в космос, слабые школы в районе.

Хорошие сделки на открытом рынке так просто не лежат. Если искать и торговаться всерьёз самому, найти можно заметно лучше, чем видит обычный покупатель, но это отдельная работа, со своим временем и нервами.

Разобраться в самой схеме нам помогло комьюнити USA by TemaMila. Муж состоит в нём ради уроков, курсов и полезных знакомств, там мы и поняли, как subto вообще устроено. Один из wholesaler’ов оттуда и вывел нас на этот дом, а свести всё вместе и не утонуть в бумагах помогли ребята из того же комьюнити, они вели сделку от начала до конца.

Крыша, инспекция за $500 и цена

Изначально дом стоил $350 000. До наших $340 000 мы дошли благодаря одной бумажке.

Мы заказали инспекцию, стоила она $500. Инспектор нашёл устаревшую крышу, и с этим отчётом на руках мы сбили с цены около $10 000. Лучшие потраченные полтысячи за всю сделку: за пару дней отчёт и разговор с продавцами окупили себя многократно.

Тут есть нюанс, о котором мало кто говорит. Когда покупаешь на условиях, а не за обычные деньги, твоя позиция в торге слабее. Ты и так просишь у продавца удобную для себя схему, поэтому давить ещё и на цену получается хуже. Так что каждая тысяча, которую удалось скинуть, далась не сама собой.

Дом при этом добротный, просто старомодный, возраст чувствуется во всём. Для нас это не минус, а запас: такой дом можно со временем освежить и заметно поднять в цене, а цены на жильё и так потихоньку растут, пусть сейчас и медленно.

Само закрытие растянулось почти на месяц, с 8 декабря до 2 января. Праздники, отпуска в HOA и у нотариуса, Рождество, Новый год, всё двигалось еле-еле.

Чем такая сделка выгодна обеим сторонам

Раз уж схема редкая, скажу, чем она хороша для каждой стороны. Работает она, только когда выгода есть у обоих.

Нам, покупателям, плюсы очевидны. Входишь в дом за небольшие по меркам покупки деньги, без банковского взноса в четверть цены. Получаешь чужую ставку 3%, которой сегодня взять негде. И тебя не гоняют по кредитной истории и справкам о доходе: банк на нас даже не смотрел.

У продавца своя выгода. Он продаёт дом, который на обычном рынке уходил бы долго: старая крыша, нужен ремонт, не всякий покупатель с банком такой возьмёт. Он получает часть денег сразу и снимает с себя ежемесячный платёж, по нему теперь платим мы. И дом уходит быстро, без месяцев показов и ожидания покупателя с одобренной ипотекой.

Почему свой дом вышел дешевле съёмной квартиры

Первые месяцы в США мы снимали квартиру в даунтауне Клируотера за $2 600 в месяц. Помесячно, без долгого контракта, депозит всего $500, который потом вернули. Нормальный вариант на старте, пока не поймёшь, к какому месту хочешь привязаться.

Теперь считаю свой дом. Платёж PITI, это тело кредита с процентами, налог на недвижимость и страховка дома одной суммой, выходит $2 280. Сверху HOA $210, и в эти деньги уже входят интернет и телевидение. Вместе около $2 490.

Свой дом стоит нам примерно на $110 в месяц меньше, чем стоила съёмная квартира.

И это только то, что видно в столбике цифр. Раньше эти $2 600 уходили хозяину квартиры и растворялись. Теперь почти та же сумма гасит наш собственный долг, дом понемногу становится по-настоящему нашим, а цены на жильё при этом медленно, но ползут вверх. Как всё это ложится в общий бюджет семьи, я расписала в статье про наши расходы во Флориде: там я как раз обещала досказать эту историю.

А разницу в жизни чувствуешь и без калькулятора. Вместо общего коридора на этаже у нас свой двор, и за стеной больше нет соседей: вечером не слышно ни чужого телевизора, ни чужих шагов. У Бьёрна и Беатрис теперь по своей комнате, у мужа отдельный рабочий кабинет. Появился гараж на две с половиной машины, куда влезают велосипеды, пляжное и рыболовное снаряжение. В съёмной квартире всё это было невозможно.

Для нас американская мечта оказалась не такой уж далёкой: мы заранее знали, какую схему ищем, и целенаправленно охотились именно за таким домом, без банка.

Если вы пока только планируете переезд, вам эта схема прямо сейчас ни к чему, но сохраните на потом: сначала спокойно поживите на аренде, осмотритесь, а к покупке вернётесь, когда поймёте свой район.

А самое непривычное во всей этой истории вот что. Живём в доме мы, платим каждый месяц мы, старую крышу менять нам, но в бумагах банка по-прежнему стоит имя человека, у которого мы его купили.